Nella prassi, si procede al deposito degli atti quando il mancato pagamento dei canoni è pari a due mensilità consecutive
Lo studio Roncallo fornisce assistenza legale per la redazione contratti di locazione, sia di natura abitativa che commerciale. Un’assistenza legale completa che ha il fine di tutelare il cliente in ogni momento: dalle strategie durante la proposta, allo svolgimento della trattativa, alla redazione degli atti e all’assistenza nella stipula del contratto d’affitto fino agli adempimenti successivi e, se necessario, assistenza in fase di contenzioso.
Lo Studio si occupa, anche di assistere i locatori in caso di mancato pagamento dei canoni da parte dei conduttori, attivando le opportune procedure di sfratto per morosità con contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento per il recupero della somme non percepite.
Al fine di poter procedere allo sfratto per morosità occorrono, sostanzialmente, due presupposti:
Il primo è legato alla presenza di un regolare contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale. Ne deriva che non è possibile ricorrere all’azione d’intimazione di sfratto di cui all’art. 658 c.p.c. sulla base – ad esempio – di un mero accordo verbale tra il proprietario e il conduttore. Per quanto concerne il procedimento di sfratto per morosità, generalmente, il primo passo consiste nell’invio di una lettera di diffida da parte del locatore, una volta valutata la persistente morosità del locatario (per pressi almeno due mensilità consecutive). L’invio di questa comunicazione (comunemente detta messa in mora) è, generalmente, effettuato per raccomandata con ricevuta di ritorno (o strumento equiparabile, anche digitale, come la PEC), nella quale si sollecita il pagamento dei canoni oggetto di morosità, ponendo un termine di riferimento (non meno di 7 giorni) trascorso il quale il locatario è invitato a lasciare libero l’immobile, pena il ricorso alle vie giudiziali.
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Il secondo presupposto definito come “fondamentale” per poter avviare la procedura di sfratto per morosità è legato al mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura viene stabilita – per gli immobili ad uso abitativo – dalla legge sull’equo canone, la l. 392/1978, nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o dal mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.
Nella prassi, si procede al deposito degli atti quando il mancato pagamento dei canoni è pari a due mensilità consecutive.
Nel caso in cui la diffida non sortisca gli effetti sperati, il locatore potrà agire con un atto d’intimidazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida (il Tribunale competente è quello nella cui circoscrizione si trova la cosa locata). Con il medesimo atto è possibile richiedere anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Le eventuali opportunità per il conduttore
A questo punto il conduttore, che può costituirsi nella procedura fino all’udienza, può:
- fare opposizione alle richieste del locatore (perché ad esempio ha già pagato, anche solo parzialmente, i canoni richiesti)
- saldare la morosità;
- chiedere al Giudice il c.d. termine di grazia per saldare la morosità spesso mediante un piano di rientro (il termine di grazia è previsto solamente per i contratti ad uso abitativo);
- non costituirsi e, conseguentemente, non presentarsi in udienza.
L’ordinanza di sfratto emessa dal Giudice costituisce il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile. Se il conduttore moroso non adempie entro la data indicata dal Giudice nel ridetto provvedimento, il locatore – previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non inferiore a 10 giorni – potrà procedere con la monitoria di sgombero. Si tratta di un intervento di esecuzione forzata da parte dell’Ufficiale Giudiziario che ha lo scopo di immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene spesso con l’ausilio di fabbro e Foza Pubblica.